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行業動態

庫存降為近9年新低,三四線樓市還能熱多久?

日期:2018/5/25 10:28:00  閱讀:10次

三四線樓市還能熱多久?

成交量呈上升趨勢,庫存降為近9年新低,業界認為長期支撐的動力不足

在調控背景下,樓市形成“冰與火”兩極分化的格局:一二線城市出現全麵降溫,三四線城市則較為火熱。房地產主要交易市場整體向三四線下沉,三四線去化周期創近9年新低。但業內認為,三四線城市支撐房地產市場的長期動力不足,未來布局非都市圈三四線的房企,或麵臨“換倉”的可能。

三四線城市成交麵積同比上漲13%

“現在房價太高了!”來自唐山的侯女士感慨到,最近這一兩年,唐山房價上漲較快,目前單價基本達一萬以上。在焦灼的心理下,不少人擔心房價再漲,陸續下手。

國家統計局5月16日公布的今年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,唐山新建商品住宅價格4月同比上漲4.9%、環比上漲0.7%。

唐山樓市上漲,非孤立現象。不同於一二線城市房地產銷售持續低迷,近一兩年,三四線城市成交量呈上升趨勢。來自易居研究院的報告顯示,今年年初累計至5月15日,一線和二線城市累計成交麵積同比下降,分別達-41%和-6%,三四線城市累計成交麵積則同比上升13%。

不過,若將三線城市進一步細分,情況有所不同。5月上半月,易居研究院監測顯示,東莞、無錫等7個本輪調控較嚴的三四線城市新建商品住宅成交麵積為107萬平方米,環比4月上半月增12%,同比減14%;而襄陽、惠州、徐州等11個本輪未調控或弱調控的三四線城市,新建商品住宅成交麵積為231萬平方米,環比4月上半月增加56%,同比增1%。

樓市的兩極分化,進一步反饋在庫存數據上。截至4月底,易居研究院監測的100個城市新建商品住宅存銷比,即庫存去化周期為10.3個月,其中,一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.8個月、9.9個月和10.4個月。從橫向對比看,三四線城市存銷比下跌較為明顯,當前數值也是2010年以來月度最低值,即最近9年中三四線城市的去化周期達到了新低。

以最近較受關注的丹東為例,截至4月底,丹東去庫存周期僅為13個月,且已出現連續9個月去庫存周期變小的現象。通過觀察曆史數據可發現,丹東去庫存周期最高可達63個月。

此類信號引發業內警惕,業內認為,三四線城市庫存不足,或存在房價上漲的壓力。

棚改利好,量價回調

對於此番三四線樓市超預期熱銷,易居研究院副院長楊紅旭點評稱,既有2015年以來全國樓市發展帶來的短周期因素影響,也有在三四線樓市低迷之後,需求集中釋放的影響。

此外,業內普遍認為,自2015年以來的“棚改三年計劃”,提高棚改貨幣化安置比例亦是三四線熱銷的重要原因之一。

2018年政府工作報告中亦明確提出,啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年就將開工580萬套。來自易居研究院一份棚改報告顯示,預計2018-2020年三年國家開發銀行發放棚戶區改造貸款將在年均近1萬億,到2020年底,貸款餘額預計將近5萬億。根據國家開發銀行棚改專項貸款占棚改改造資金來源的65%左右,預計未來三年全國棚改資金年均將達到1.5萬億。

不過,在三四線樓市出現火熱行情後,也引起監管部門的注意。據媒體報道,五一前後,住建部約談了12個城市的政府負責人,強調堅持調控目標不動搖。其中,涉及城市主要是非一線城市,特別是三四線城市,要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,有效遏製投資投機性購房。

房企或麵臨“換倉”

碧桂園、恒大等房企,2017年銷售業績異軍突起,原因就在於,緊貼政策導向而為之,在三四線城市積極布局。碧桂園去年銷售額達5508億,截至去年底,其累計進駐中國超600個城鎮,擁有超過1000個項目。此外,如中梁、祥生等中小房企,也抓住這輪釋放機遇,實現銷售額的突飛猛進。

不過,“三四線城市政策也在收緊,效果會在今年下半年逐步顯現。”融僑集團首席品牌營銷官張岩認為,對高周轉的房企,今年還有最後一波行情可以抓住,但對周轉速度較慢的企業,這時候進入三四線城市,則可能麵臨相關風險。

在業內看來,三四線城市支撐房地產市場的長期動力不足。億翰智庫董事長陳嘯天指出,房企布局三四線更多基於短線戰略,不可做長線布局。同策谘詢研究部總監張宏偉亦認為,布局三四線,更多是機會型貢獻銷量的布局策略。

這是否意味著,房企未來在三四線或麵臨“換倉”的可能?新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷對此不置可否。但他同時指出,一個不容忽視的問題是,三四線城市數量非常多,這為房企“換倉”提供了廣闊的空間。

歐陽捷總結稱,“都市圈周邊三四線與非都市圈周邊三四線呈現不同的格局。未來都市圈周邊的三四線城市,房企會做更多深耕,非都市圈周邊的三四線城市,棚改計劃完成後,預計樓市會回歸平靜,房企換倉的可能性更大。”(記者 張曉蘭)

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